以案说法：出租房发生火灾！谁担责？谁来赔？

消防安全关系千家万户，践行安全理念，离不开法律保障，如果出租房发生火灾，房东和租户各自应该承担什么责任，损失由谁来赔付。

案例一：“一改多”出租房起火谁担责？
       租客烟头未熄灭，火势蔓延殃及邻居

2020年7月31日凌晨，厦门某路段一出租房发生火灾。房东张女士（化名）将房子分隔成5个小套出租，起火的地点在其中一套，其余套间以及同一栋楼内的两户邻居也受到了不同程度的影响。

经消防部门认定，火灾源于租户小林遗留在房内的烟头，未完全熄灭的烟头引燃了屋内可燃物，火势因此蔓延。事发后，专业鉴定机构对火灾导致的财产损失以及房屋贬值情况分别进行评估。

鉴定意见认为，火灾导致的装修及物品等损失的评估总金额为106467.19元，包括张女士的损失和其他两户邻居的损失。

至于贬值情况，鉴定意见认为，房屋的承重结构未受影响，经过修复，不会改变决定房产价值高低的主要指标。考虑到部分房主或潜在买家的心理忌讳，存在轻微贬值，酌定为贬值2万元。

火灾导致的损失，究竟谁来承担

然而，在谁要负主要责任这个问题上，房东和租户产生了分歧，双方都认为对方应该承担主要责任。

房东张女士表示，这场火灾给她造成了不小的损失，房屋内的装修、家具、家电损坏，租金损失，火灾还造成了房子的贬值。所以，她要求小林赔偿各项损失近28万元。因双方协商不成，张女士将小林起诉至法院。

而被告小林认为，房东张女士应该为火灾负主要责任。因为，房屋“一改多”没有合法手续，并且未配备消防设施，导致火灾发生后无法及时扑救，造成火势蔓延。为此，小林提交了一份《行政执法通知书》作为证明。该通知书写明：该房屋存在一套改多套，现场无法提供合法手续（或手续不全），要求张女士于指定时间携带资料接受询问。

法院判决：租户担责80%，房东20%

法院审理认为，租户小林遗留的烟头火种引发火灾，存在侵害他人权益的侵权行为，对事故的发生具有过错，应承担侵权责任。同时，房屋涉及“一改多”违法改建，未配备相应消防设施，不符合消防安全要求，张女士作为房屋所有人对损害的扩大具有一定过错。综合考虑，法院酌定小林承担80%的责任，张女士承担20%责任。

关于损失金额的认定，法院采纳了鉴定机构的意见，但鉴于张女士并未向其他两户业主进行赔付，仅对张女士房屋的装修和物品损失予以认定，装修和物品损失、租金损失、贬值损失、评估费等总计166148.27元。

最终，法院作出一审判决，要求小林向张女士赔偿经济损失132918.62元。

法官说法：房屋“一改多”出租所导致的租户居住拥挤、出入通道狭窄、消防设施缺乏，均带来了消防等安全隐患。《中华人民共和国民法典》规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。一旦发生火灾等事故，房主不仅面临因违规改建导致的行政处罚，亦需因对于损失扩大具有过错，自行负担部分损失后果，且需对其他租户、邻居承担赔偿责任。作为房屋所有人，应严格按照法律规定出租、管理房屋，切勿抱有侥幸心理，因小失大，追悔莫及。

案例二：出租屋爆燃，租户受伤，谁担责
       案情回顾

徐某承租晋某位于北京市某房屋，2021年9月，涉案房屋发生火灾，徐某被烧伤，涉案房屋及物品受损。

通州区消防救援支队出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系徐某在使用点火棒点燃燃气灶的过程中发生爆燃。该燃气灶系晋某购房时附带的设备设施，至爆燃事故发生时已十几年未更换；事故发生前，徐某亦向晋某反映过燃气灶无法正常使用。现徐某起诉要求晋某、某燃气公司、某物业公司承担赔偿责任。

判决结果

生效判决认为，徐某系涉案房屋的承租人，其在发现涉案燃气灶无法正常使用后，未采取足够的安全保障措施，反而使用点火棒引燃燃气，这一极具危险性的行为导致燃气灶发生爆燃，进而引发此次火灾事故，导致自身受伤的后果，徐某对此次火灾事故的发生负有主要过错，应当对此事故的发生及后果承担主要责任。

晋某系涉案房屋实际权利人，燃气灶系晋某购房时附带的设备设施，自购房至爆燃事故发生时晋某未对燃气灶进行更换。晋某作为房屋实际权利人，负有对房屋内设施设备能够安全使用的保障义务，且在徐某向其反映燃气灶无法正常使用后，晋某亦未履行核实和消除燃气灶安全隐患的义务，故晋某对此次火灾事故的发生负有一定过错，应当承担相应的赔偿责任。

燃气公司对涉案房屋的燃气安全使用进行了安全巡检，燃气灶设备不属于物业公司的服务范围，现无证据表明燃气公司、物业公司对此次事故的发生负有过错。

故判决，徐某对火灾事故承担70%的责任，晋某对火灾事故承担30%的责任，燃气公司、物业公司不承担责任。

判决依据

北京市第三中级人民法院党组成员、副院长薛强表示，涉火灾事故案件存在责任主体多、法律关系复杂、损害后果严重、当事人之间矛盾尖锐等特点，法院需要在房屋租赁及管理、电气设备、燃气等操作合规性问题编织出的火灾事故原因认定框架内，确定责任主体，落实法律责任。

本案中，承租方缺乏防火消防意识，出租方提供的燃气设备存在安全隐患，双方均应当对火灾承担责任。

案例三：薛某诉某公司侵权责任纠纷案

薛某取得某三层商业用房所有权后，未经建设工程规划许可、未办理其他审批手续即加建了四层和五层。

2020年，薛某将该建筑出租给某公司作为个人工作室。2021年，该商用房内发生火灾，造成四、五层主体建筑、内部装修物品等不同程度受损。

根据火灾现场勘验笔录和火灾事故认定书，起火点系四层东侧沙发位置处，该处位置附近有电视机、音箱等电器；四层东侧墙壁中部电视机烧损较重，东墙北侧亦存在烧毁严重仅剩内部电器残骸的金属框架，火灾原因可排除外来火源，用火不慎和遗留火种引发火灾的因素，不排除电气线路故障引发火灾的因素。现薛某就火灾损失向某公司主张赔偿。

生效判决认为，根据火灾现场勘验笔录和火灾事故认定书，本案现有情形不能排除现场使用电器引发火灾的情形，且起火点附近放置电器双方均有，本案现有条件无法认定具体引发火灾的电器系何种电器及属于哪一方所有。在此情形下，本案起火点附近放置有某公司的电气设备，且某公司作为事发前涉案房屋及房屋内电气设备的实际使用人及现场控制人，对于火灾隐患的消除更具备现实条件及较高义务，故其对于本案火灾的发生应承担一定过错。

薛某作为出租人，亦不能排除其自行提供的电气设备引发火灾的可能性，且涉案房屋四层未经消防审批，薛某亦未举证证明其自建部分通过消防验收及审核，故客观上亦不能排除由此导致火灾损失进一步扩大的情形，故薛某一方对于火灾所引发的损失应自行承担部分责任。

因此，在本案现有证据不足以进一步明确引发火灾的具体原因的情形下，双方应就火灾引发的损失各自承担50%的责任。

消防安全提示

消防安全，事关家家户户，生命财产安全，无论是房东还是租客，都应当明确自身的消防责任，履行安全防护义务。

作为公众，应当增强防火和安全意识，关注两个“风险点”——防范取暖用具起火的风险点、防范电气设备起火的风险点。同时做到四个“不”：不违规操作厨房用具、不使用老化电器设备和线路、不堵塞消防通道、不进行电动车违规充电。

作为房东，系租赁房屋的消防安全和使用安全的第一责任人，应确保出租的房屋设置有安全出口，配备有灭火器、逃生梯等消防设施。平时要对出租房屋定期进行安全检查，指导承租人安全使用电气、燃气等设施。

作为租客，也要树立安全防范意识，按照房屋的规划用途、结构、消防、用电、用气安全要求使用房屋，及时发现、消除或者通知出租人消除安全隐患。