激活“沉睡”资产的破冰实践——郴州首宗农村集体经营性建设用地不动产权证书颁发背后的故事

6月18日，郴州市首宗农村集体经营性建设用地不动产权证书在市不动产登记中心城东分中心顺利颁发，郴州德洛文化传播有限公司负责人何中健拿着到手的不动产权证书，喜不自胜。

“太好了，终于等到了今天！”何中健以228.88万元竞得苏仙区飞天山镇清江村马皇丘组一块面积4124平方米的集体建设用地土地使用权，用他自己的话说，这是“十年磨一剑”，筹划多年的项目终于能动工了。

郴州“首证”的颁发，标志着郴州农村的集体土地资源首次走向市场，这不仅是郴州农村土地制度改革的一次大胆尝试，更是乡村振兴战略下激活农村“沉睡”资产、增加集体和农民收入的关键一步。这也标志着郴州在探索集体土地的有效利用上迈出了实质性的步伐，也为全国农村土地市场改革提供了鲜活的样本。

“政府、集体、村民多方共赢。”郴州市不动产登记中心党总支部书记、主任曹劲松说，为进一步优化营商环境，市不动产登记中心在各个办事大厅开设企业服务专窗，开辟绿色通道，全面推行“提前介入、证前指导、全程跟踪”服务，为涉企项目确权登记保驾护航。

清江村马皇丘组出让土地实景

让“沉睡”的土地“活起来”

农村集体经营性建设用地，顾名思义，就是具有生产经营性质的农村建设用地，比如过去的乡镇企业和招商引资用地等。农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。

随着经济社会发展、城镇化水平不断提升，城市建设用地日益紧张。但在农村，受限于城乡二元土地制度，农民进城后，闲置土地逐渐增加，越来越多的农村集体存量建设用地“沉睡不醒”。

“这可是解决了我们村里的一个大难题。”苏仙区飞天山镇清江村党总支书记李乙华说，村里的这个地块以前是一个养猪场，由于位置靠近翠江水源，停办了，后来就一直闲置。直到这次入市交易，这块闲置用地终于迎来“第二春”。

2023年3月，国家正式启动深化农村集体经营性建设用地入市试点工作。苏仙区成功入选试点地区，是郴州市唯一试点单位。

为确保试点工作取得实效，苏仙区出台了《苏仙区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，用于指导全区开展农村集体经营性建设用地入市工作。该办法对农村集体经营性建设用地入市的主体、程序和收益分配等内容作出明确规定，破解了农村产业项目用地无法办理征收再出让的难题，进一步盘活了农村闲置的存量建设用地。

在推进试点过程中，苏仙区坚持优先盘活存量土地资源，大力挖掘闲置、废弃、低效利用的存量集体建设用地，通过开展摸底调查，梳理筛选出符合入市条件的乡镇企业、闲置村校等存量集体建设用地。同时，结合711时光小镇、瓦窑坪历史文化街区、莲山庄园等旅游产业发展，以及农村一二三产业融合发展用地需求，对项目进行包装策划，推动入市交易。

清江村马皇丘组出让土地实景

让“振兴”的梦想“飞起来”

6月25日，记者驱车前往清江村马皇丘组，路边“乡村人家”农家乐的招牌有些褪色。顺着指示牌上坡，绿树掩映下有几间破旧小屋，站在空地上可远眺马皇丘景区。

这就是此次入市的闲置土地，一边临着马皇丘旅游战备路，另一边则用砖砌了起来，标志着这块地的“界限”。

对于拍下这块地的何中健来说，“梦想成真”的感觉真好，他一口气在地块周围种下十几棵香樟树。

“早在2018年，我就看中了这块地。”何中健说，这里背靠飞天山、高椅岭景区，自带流量，当时他就想拿下来从事文旅项目开发。但没有相关政策，迟迟未能“下手”。

这一等就是六年，他终于等来了郴州集体土地入市的“首证”。

“其实这几年经常来看场地，跟村里协商，和村民都混熟了。”何中健说，当他得知苏仙区开展农村集体经营性建设用地入市试点工作时，他第一时间学习政策，沟通联系，办理手续，成为了“第一个吃螃蟹的人”。

“项目规划其实早就做好了。”何中健介绍，他将在这个地块上打造一个集研学旅游、乡村旅游、文化展览、餐饮民宿于一体的乡村振兴文化综合体。

这个地块位于郴永大道进入马皇丘景区的必经之路，这两年马皇丘景区的火爆，无疑又大大增强了他在这里发展文旅产业的信心。

“我在郴州从事酒行业多年，深知郴州的酒文化源远流长。”何中健说，传说舜帝南巡至郴州时，就品尝过郴州酿的酒。而郴州桂阳县和北湖区鲁塘镇一带又有着深厚的陶瓷烧制技术，酒文化、陶瓷文化可以很好地结合起来，深入挖掘郴州的历史文化。

在何中健的规划里，这个文旅综合体的负一楼还是用于他的“老本行”，用于藏酒。一楼他打算做一个酒文化和陶瓷文化的展厅，二楼以上则用于打造餐饮民宿。“游客来这里既能欣赏马皇丘的绝世美景，也能感受郴州深厚的文化脉络，还能品美酒，吃传统郴州美食，一举多得！”

何中健多年的梦想，终将一步步照进现实。

长期以来，农村集体经营性建设用地因无法与国有建设用地同权同价、同等入市，导致农村土地闲置，土地资源配置低效。

试点政策打破了这一制度性障碍，既盘活了存量资源，化解了土地资源浪费，又让企业有了放开手脚、全力投入的底气，进而形成产业集聚效应。而通过土地变资金、资金换资产、资产产生持续收益，这个良性循环，也为乡村振兴注入一汪“活水”。

据媒体报道，2023年，重庆市巴南区开展试点以来，3宗集体经营性建设用地入市带来良好的社会效益，累计带动产业投资规模约1.75亿元，提供稳定就业岗位45个，累计增加工资性收入160万元。

“以前搞‘流转’、搞‘租用’土地，现在是‘入市’。不要看仅两个字的不同，区别可大了。”李乙华说，传统的出租模式往往存在租金波动、租期不确定等问题，容易影响社会资本的投资信心。而土地出让则提供了更为稳定、长期的投资环境，能够更好地引导社会资本扎根于地方经济，与当地发展形成更加紧密的合作关系。

土地出让比起租用土地，虽然客观上会增加企业的投资成本，但也能有效避免一些小规模企业“打一枪换一个地方”的做法。毕竟较高的投入，长达40年的土地使用权，会让企业更加谨慎对待投资，科学合理规划，更加讲究亩均效益，从而达到筛选更有实力、更有发展前景的投资企业的效果。

地块紧邻旅游战备路

让村里的腰包“鼓起来”

政策的推行，首先要得到村民的支持。

2023年3月初，李乙华和清江村党总支副书记唐庭葵先后参加了相关政策的培训，清江村农村集体经营性建设用地入市进入实操阶段。

在李乙华看来，农村集体经营性建设用地入市工作，破解了当前困扰乡村振兴的两大问题：一是地从哪里出，即土地要素制约的发展空间问题；二是钱从哪里来，即资金要素制约的农村集体经济收入问题。

万事开头难。思考还未得出结论，村民的疑问已经传到唐庭葵耳朵里。

“村里在搞什么不着调的事？打的什么主意？”面对质疑，唐庭葵倒是不慌。

“土地流转村民不陌生，但是集体闲置土地入市村民确实没听说过，有疑问很正常。”唐庭葵说。

于是村干部走村入户讲解政策，打消村民的疑虑。

今年刚满30岁的马皇丘组组长李威，在花了一周时间弄清楚政策后，他又花了一周时间和村民解释，确保政策的知晓度。

“租出去的时间是60年，拍下地的使用权是40年，缩短了20年，而入市后土地升值的部分也归我们。”李威和村民算起经济账。

坐拥马皇丘这样炙手可热的旅游资源，支持农村集体闲置土地入市，出让给有实力的企业来开发，土地能得到有效利用，村民可获得实惠，同时村里的发展也有了资金保障。

这件共赢的事，李威原以为村民不会再有意见，没想到村民对后续事宜还是有些不放心。

“又没白纸黑字写出来40年后土地依旧归组里。”马皇丘组村民王福利说。

为了这事，李威跑了好几次村委会，确认使用权到期后村里不会将土地收回，才敢在微信群发通知召开村民小组会议。

2023年9月，土地入市得到了马皇丘组24户村民全部签字同意。在清江村的村民大会上，入市决定也获得了全体村民的一致通过。

对于这样一致支持的结果，李乙华毫不意外。以前租用，一亩地一年收入不超过1000元，现在入市一亩地售价能达到30多万元。“谁会跟钱过不去呢？”李乙华开玩笑说。

对于村集体经济来说，这可是实打实的一大笔收入。

而村集体经济的增收，可以用于村内修路、环境整治、水电维护等公益事业，让全村人人受益。另外，该地块入市后建设的文旅项目，也能有效带动周边乡村旅游经济发展，增加农民的就业机会。

此次农村集体闲置土地入市，不仅是对传统土地利用模式的一次颠覆，更是对农村发展模式的深刻反思和创新。它不仅让农民直接参与并分享到了土地增值的红利，更为乡村振兴战略实施提供了有力的物质基础和制度保障。

清江村的实践证明，只有让土地“活起来”，乡村的未来才能“亮起来”。