郴江潮工作室丨从“糊涂账”到“明白钱” ——小区分红里的幸福密码

“新年收小区分红，多少不重要，幸福感拉满”“这不是简单的红包，是我们一起把‘家’经营好的果实”……腊月年味渐浓时，郴州湘域中央墅北区的业主们迎来了首届分红发放仪式。

红色横幅下，大家排队签名领红包，笑容里藏着“当主人”的踏实劲儿。没法到场的业主，还有党支部、业委会组成的暖心小队送红包上门，把暖意递到家门口。

这样的场景，在郴州越来越常见：神憩乾珑小区连续两年分红，从2023年的65万元涨到2024年的80万元；宜章尚御名都小区用60多万元公共收益给业主抵扣物业费；爱莲花园小区也在探索新的管理模式……这些热闹的背后，其实藏着大家关心的现实问题：小区那些“看不见摸不着”的公共收益，怎么才能变成业主手里实实在在的福利？怎么让小区从“物业管、业主怨”，变成大家一起出力的“幸福共同体”？

追问到底：分红的背后是什么？

小区能分红，本质上是大家越来越清楚自己作为业主的权利，也越来越想把小区管好。热闹之余，不妨静下心来想三个问题：

谁在牵头做这件事？答案是“党建带着业委会干”。

神憩乾珑小区就是个典型例子。以前这里电梯常坏、投诉不断，自从成立了党支部和业委会，不仅通过打官司要回了被占的公共收益，还换了新的物业模式，最后实现给业主分红。还有北湖区百货站这个没物业的老小区，全靠业委会规划停车位、志愿者帮忙值守，省出了分红的钱。这说明，一个靠谱的业委会是关键——它就像业主和物业之间的桥梁，能把本该属于大家的钱拿回来。要是没业委会，公共收益可能就成了物业的“隐形收入”，业主连问的机会都没有，更别说分红了。

分的到底是谁的钱？其实本来就是业主自己的钱。

这些小区的分红，要么是停车场收费、电梯广告这些公共区域的收入，要么是物业费省下来的钱。根据《中华人民共和国民法典》，小区公共区域赚的钱，本来就该归全体业主。可过去很多时候，这笔钱成了“糊涂账”：外来车辆停车费去哪了？电梯广告赚了多少钱？业主一概不知。神憩乾珑小区就做得很明白，他们建了共管账户，还请第三方查账，每一笔收支都公开，让大家清清楚楚看到钱的来龙去脉，分红才有了底气。说白了，分红就是把本来属于大家的钱，明明白白还给大家。

为什么有的小区能分，有的不行？核心在管理是否到位。

能成功分红的小区，都有三个共同点：有党组织领着干、账目清清楚楚、不搞短期行为。神憩乾珑小区用“固定酬金+浮动奖励”的方式，让物业和业主的利益绑在一起；尚御名都小区靠“片区+楼栋长”的模式，让更多业主参与进来，物业费交得更积极，小区也管得更好。

反过来，那些分不了红的小区，要么没成立业委会，要么账目公开只是走形式，还有的想着“把钱分光就好”，不管小区未来。这说明，分红不是简单“分钱”，而是考验小区管理能力的试金石。没有好的制度和管理环境，再多的钱也没法变成业主长久的福利。

现实难题：分红路上的“拦路虎”

小区分红确实让人开心，但从个别试点到普遍推广，还有不少问题要解决：

业委会“建起来难，跑起来也难”。一方面，成立业委会流程复杂，业主意见难统一，很多小区迟迟建不起来；另一方面，业委会成员大多是义务帮忙，缺乏专业能力也没报酬，不少成立了的业委会也干不动，甚至还有少数人和物业一起占便宜，让业主不信任。

账目公开“看起来容易，真透明难”。虽然规定要公示收支，但很多小区要么公示不及时，要么只写个总数，不写具体花在哪；有的只贴在小区公告栏，上班的年轻人、不会用手机的老人根本看不到。更关键的是，业主大多不会查账，就算公开了也不知道真假，监督权落不到实处。

“分光吃净”还是“留钱办事”，两难。有些小区一门心思要分红，把钱全分了，却不管电梯老化、围墙漏水这些长远问题。神憩乾珑小区就很聪明，他们没把钱分光，而是拿一部分装充电桩、修儿童乐园，形成了“赚钱—改善小区—更赚钱”的良性循环。要是只看眼前，最后吃亏的还是业主自己。

大家“各干各的”，劲没往一处使。理想的小区管理，需要业主、业委会、物业、社区一起努力，但现实中常常是物业抱怨业主难伺候，业主怀疑物业乱花钱，社区也没精力天天管。神憩乾珑小区的“三长联动”（片长、组长、邻长）和“家门口调解站”，虽然解决了不少问题，但这样的模式在很多小区还没有。

未来方向：让“明白钱”持续暖人心

小区分红只是个开始，要让大家一直有幸福感，得建立长久的好机制。

用制度把钱的归属说清楚。地方政府可以细化公共收益管理办法，明确哪些钱属于业主，怎么存、怎么分。业委会的成立流程也可以简化，让更多小区能建起来；还要给业委会成员培训，让他们会管事、能管事。最好每个小区都建共管账户，每年请第三方查账，把账目明明白白给大家看。

用机制让“大家一起干”更顺畅。推广“党组织+业委会+酬金制物业”的模式，让党员带头协调矛盾。物业的报酬可以和服务质量挂钩，业主满意就多给，不满意就少给；业主也要按时交物业费，支持物业工作。还可以建个小区线上平台，大家在手机上就能看账目、提意见、报修，让参与管理更方便。

用理念让“小区家园”走得更远。大家要转变观念，不能只看眼前分红，还要想着小区的未来。可以通过业主大会定个规矩，比如一部分分红、一部分存入维修基金、再拿一部分改善小区环境，兼顾现在和长远。社区也可以组织经验交流会，让做得好的小区分享办法，让更多小区学会怎么管。平时多给大家讲讲法律和财务知识，让大家知道自己的权利，也明白自己的责任，把关心小区“钱袋子”变成习惯。

从神憩乾珑小区到尚御名都小区，这些实践都说明：小区管理的核心，是让业主从“旁观者”变成“参与者”，把本来就属于大家的钱，变成看得见、摸得着的幸福。只有当“大家的事大家一起管”成为常态，每个小区都会变成温暖的家，每个业主都能在共建共享中收获满满的归属感。这，就是小区分红背后最珍贵的意义。

一审 | 段王洁
二审 | 张明
三审 | 肖勇